小敏、妞妞、毛毛和蔡斯先生

契稅12vs14
契稅條例第12條第2項：建築物於建造完成前，因買賣、交換、贈與，以承受人為建造執照原始起造人或中途變更起造人名義，並取得使用執照者，應由使用執照所載起造人申報納稅

財政部89.02.24台財稅第890451412號函
甲公司中途變更起造人名義為乙債權銀行指定之丙公司，如確係依照來函所附「讓與擔保契約書」規定，由甲公司繼續出資興建及銷售，於乙債權銀行指定之丙公司辦妥所有權登記後，將已銷售房屋所有權移轉與承購戶，以及未售出房屋移轉與甲公司，則該乙債權銀行指定之丙公司應僅係形式上取得房屋所有權，似無買賣、交換、贈與事實，應非屬上揭條文規定課徵契稅範圍；至於未出售房屋回復為甲公司名義部分，亦非屬契稅條例第2條規定課徵契稅範圍。
惟該等房屋如經乙債權銀行指定之丙公司變價抵債，則丙公司實質上係基於買賣對價取得房屋所有權，仍應課徵契稅。

例1：
甲建商與乙地主推房地預售A1、A2、A3案，丙下訂買A1，甲建商就會在預售案銷售快結束時，將乙地主之A1土地所有權過戶與丙，丙取得A1案之土地所有權，並同時以丙為A1該地上建物之「原始起造人」，向建管單位申請建照執照，仍由甲建商之營造公司建造，完工時，申請使用執照，上面的名字就是丙，所以用丙的名字去地政事務所辦理保存登記，做出權狀所有權人是丙，想要用這個方法規避免繳契稅。但現在有了契稅條例第12條第2項，真的原因仍然是丙向甲建商「買賣」，所以丙還是要繳契稅。
例2：
因為不動產經紀業管理條例第4條第3款規定：「預售屋︰指領有建造執照尚未建造完成而以將來完成之建築物為交易標的之物。」所以規定無建照不得先行預售。同前案，「原始起造人」甲建商。後來丙下訂買A1，甲建商將A1原為該建物之原始起造人甲變更改為丙，辦到權狀是丙，以此方法規避免繳契稅。丙向甲建商「買賣」，所以仍要繳契稅。
例3：
甲田橋仔用兒子丙做「原始起造人」，兒子丙沒有出錢，丙取得建物所有權，真正原因是甲「贈與」丙，所以丙要繳契稅。
例4：
甲用自己做「原始起造人」，中途想要贈與給妻子乙就變更起造人，而且妻子乙沒有出錢，最後權狀所有權人是乙，想要免繳契稅。真正原因是甲「贈與」乙，所以乙要繳契稅。（夫妻贈與免土增稅、贈與稅，但不能免契稅）

契稅條例第14條第4項：建築物於建造完成前，是第12條第2項之「範圍外」的情況
例1：
繼承；某人生前建築房屋為原始起造人，於建造完成前往生，繼承人去辦理變更起造人名義為某位繼承人，免契稅（但有遺產稅）
例2：
因為建築物於建造完成前，而變更後之起造人「並未取得所有權者」，宜予免徵契稅。這是立法理由中的觀念；可能中途變更起造人後又變為他人，或是蓋到未完工就無力建築而倒閉等等。

課稅的理由在於是否為因買賣、交換、贈與以承受人為建造執照原始起造人或中途變更起造人名義，並取得使用執照者。如不是以前揭三種方式取得使用執照免徵契稅。